预售制度，商品房预售制度的介绍

1，商品房预售制度的介绍

商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预先支付定金或房款的行为。

商品房预售制度的介绍

2，商品房预售制度

商品房预售制度：商品房预售实行许可制度。预售房产的开发商应当持有合法有效的商品房预售许可证，未取得预售许可证进行预售的行为属于违法，与买受人订立的商品房预售合同应当认定为无效，但在起诉前取得合法有效商品房预售许可证的可以认定为有效。特征预售的商品房必须是作为商品房项目建设的房屋，而不是政府批准的一些社会福利性房屋，或社会保障性、社会救济性质的房屋，也不是一些单位内部自建的集资房或城市居民自购住宅用地所建的等非社会化、商品化房屋。因此，此类房屋具有明显的社会化、商品化和公开销售的特征。

商品房预售制度

3，房屋预售制度的详细内容是什么购房百问百答之看房选房

宗科涛律师回复：请参考建设部的《商品房屋预销售管理办法》。

房屋预售制度的详细内容是什么购房百问百答之看房选房

4，预售制度只有中国有吗

预售制度并非我国独有政策，较多国家和地区都允许新建房屋在竣工前进行销售，即采用商品房预售制度。据美国人口普查局统计，2004年预售房占新房销售的比例为76.6％。新加坡、中国香港等东南亚国家和地区预售率在90％左右。欧洲、日本等一些经济发达国家，以二手房市场为主，新房以现房销售为主。我国当前商品住宅销售面积中期房占比近九成（2021年全国商品住宅销售面积15.65亿平，其中期房占比89.6%）。但多数国家与地区对预售资金的监管相对严格或采用购房者分期付款的方式（按工程进度付钱，交房结尾款），对房企的融资功能相对较弱。在美国、英国、中国香港，要求预售保证金存放在律师共管账户直至房屋建成；在德国、法国、新加坡，购房者根据工程进度分期付款，开发商较难提前获得大部分资金。我国与其他国家地区的预售制度有以下不同：（1）我国预售资金主要放在托管银行监管，而其他国家地区预售资金基本都置于律所或第三方监管之下。从监管资金方的支付操作来看，同样是按施工进度采取分期付款的方式支付，我国购房者在支付完首付款后，从银行一次性贷款，由银行根据工程进度节点分期付款给开发商，同时预售资金监管银行与按揭银行多为同一家银行，因此购房人很难实时掌握购房贷款的发放时间和拨付资金情况。而在部分其他国家地区，购房者自身根据开发商的工程进度在完全交房前进行分期支付到特定的第三方监管账户（通常为律师账户或政府监管部门账户），由第三方代管、监督过账、向购房者详细披露工程进度。在部分国家，例如美国、日本等，开发商要等到竣工交付后才能提取预售资金。（2）其他国家地区的预售制度设计更向购房者倾斜，以保护购房者的权益为基础。相对而言，中国内地房地产项目的预售对开发商来说可以加快其资金的收回速度，更具融资属性。从申请与开始偿还房贷的时间节点来看，部分国家地区，例如英国、美国、日本、中国香港的购房者是在交房、或邻近交房阶段才申请个人购房按揭贷款，并由购房者自身根据开发商的工程进度在完全交房前进行分期支付。而我国在签订预售合同并支付完首付款后，即申请个人购房贷款，且在建造未交付阶段就开始支付月供。中国香港预售资金监管政策对购房者利益的保护优先级极高，房屋烂尾的现象极少存在。（1）个人房贷是在验楼完成后，才可以发放。（2）购房者首付只有5%的订金直接进入了开发商账户，其余的全部打进了开发商的律师楼信托账户，不得与自身和其他监管账户混淆使用，转账使用直接受法律监管，从一开始就不让开发商接触购房款，最大限度地保障了购房人的权益。（3）律师行也会定期向买受人、按揭银行公布资金使用情况，香港预售制度最大优势在于及时进行信息披露。（4）香港法律对购房者利益的保护优先级极高，一旦出现延迟交楼，购房者可直接取消合同，并要求开发商返还已支付款项及利息。英国按工程进度付钱，交房结尾款，尾款占比55%，个人购房贷款通常在最后交房时间前3-6个月申请，由银行将直接打到开发商律师账户。美国由第三方保管房屋预售款，开发商在交房之前无法从购房者处拿到预售款。开发商需要先和买家达成预定意向，通常一半以上的房屋被预定后，开发商才能从银行获得建筑贷款。购房者所交付的首付款由第三方（一般为住宅交易中的产权公司）保管，直到正式交房时，开发商才能拿到这笔钱。个人购房贷款方面，美国的金融机构在项目完工后，才为购房人发放抵押按揭贷款；但预售期间，购房人可获得短期的建筑贷款，用以支付房屋在建时分段支付的款项。实际上我国对商品房预售也有严格的制度规定；但预售资金监管“一城一策”，且执行情况差异较大。因此，根源不在预售制度本身，而在于监管执行上。地方层面的预售资金监管方式，有预售资金比重模式、计划工程造价模式、固定工程造价模式三种模式。而各地监管、流程、执行规范度差异也很大；部分地方银行监管账户对于各建设资金使用节点的放款标准没有有效执行。我们认为未来的方向在于短期加强资金监管，长期循序渐进完成从预售到现售的过渡。（1）预售制度出问题的核心原因在于资金挪用，因此加强预售资金监管是短期重点工作之一。我们认为我国的预售制度可以和国外借鉴的方向有几方面：a、应当尽快出台国家层面的法律法规来保障。b、更加注重购房者切身利益，建立更加透明的信息披露机制。监管部门应当建立监管数据共享平台，让预售资金的使用、去向和项目建设情况以及房屋状态随时可查。c、逐步提高商品房预售许可门槛，同时调整购房款付款方式，由当前购房者支付首付后从银行一次性贷款、银行分期付款给开发商，转变为购房者自身可以用现金或贷款进行分期支付到特定的第三方监管账户中，由第三方监管账户代管、监督过账至开发商。（2）制度改革也将是循序渐进的过程：预售制度与现房销售之间并非完全二选一的关系。可以将在一段时间内保留部分预售项目，逐步提高预售条件，适当增加现售项目。在此过程中将预先公开转型进度时间安排，使房企有明确预期、提前做好准备。未来现房销售制度推行的同时，相应的土地端、金融端政策也需同步跟进。当前，热点城市、热点项目优先试点现房销售制度或是可选的最佳方案之一。（3）在制度替换的时间上，我们认为相对较合理的转变时间是当每年商品房销售规模下降到10亿平以下的时候。法律依据《城市商品房预售管理办法》第一条　为加强商品房预售管理，维护商品房交易双方的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》，制定本办法。第二条　本办法所称商品房预售是指房地产开发企业（以下简称开发企业）将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。第三条　本办法适用于城市商品房预售的管理。

5，商品房预售实行什么制度

商品房预售实行预售许可制度。商品房预售条件及商品房预售许可证明的办理程序，按照《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定执行。

6，什莫是商品房预售制度

．什么是期房及其预售制度习惯直把在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋称为期房。房屋全面建成包括：建筑工程、设备安装工程及内外装修工程结束，通过竣工验收；达到“七通一平”，即上水通、下水通、排污通、配电通、气通（煤气、天然气或液化气）、电话通、道路通、场地整平。房地产管理部门将没有取得房屋产权证的房屋统称为期房，也就是说，即使通过竣工验收，达到了“七通一平”，甚至是取得了新建住宅交付使用许可证，只要还没办理房地产初始登记手续，没取得房屋产权证，就是期房。开发商出售期房称为预售，购房者买房时就要与开发商签订房屋预售合同。这个制度即为商品房预售制度。

7，什么是商品房预售制度商品房预售制度优缺点是什么传闻将取

　　１９９４年出台的《城市房地产管理法》在总结各地经验基础上，建立了预售许可制度，并对预售条件、监管作出了原则性规定。目前各主要城市商品房预售比例普遍在８０％以上，部分城市甚至达９０％以上。　　商品房预售许可制度的确立，是与我国房地产市场发展进程紧密联系的。长期以来，我国城镇住房总量不足，商品房供不应求，加快建设、增加住房供应是客观需要。商品房预售制加速了整个建设资金周转，提高了资金使用效率，降低了资金使用成本。根据测算，以预售方式进行销售的项目，比现售方式进行销售的项目的开发动态回收周期约缩短１０个月。　　此外，我国资本市场发展滞后，目前除银行贷款外基本没有其他可供选择的融资方式，实际上成为房地产开发融资的重要手段。据统计，目前开发资金来源中，约４０％来源于预售获得的资金。　　由于历史欠帐多，新建住宅量大，我国房地产市场一直以增量市场为主，房地产开发项目大多是成片、滚动开发，在资本市场不发育的情况下，完全靠开发企业自有资金，是无法实施项目滚动开发的。　　目前预售价格较现售约低１０％－１５％。而一些购房者在接受调查时也表示，预售商品房相对于现售商品房有价格优势，这也是预售制度为消费者所接受的重要原因。　　尽管商品房预售制度在促进住宅产业发展过程中发挥了积极作用，但随着时间的推移，它所存在的弊端也浮出水面。　　如预售商品房销售行为与房屋实际交付行为之间有一定的存在时间差，给部分开发商虚假宣传、改变规划、延期交房等不规范行为留下了空子，使消费者的合法权益得不到应有的保障。　　此外，商品房预售制度，对政府和银行的监管能力要求较高，预售制度中隐含的风险因素，客观上要求政府对开发行为，银行对资金和预售款使用行为具有较强的监管能力，管理成本也相对较高。　　因此，商品房预售制度是否还有存在的必要成为社会热议的话题。支持取消的人表示，取消商品房预售制度、禁止期房销售，对于促进优胜劣汰，提高房地产行业集中度；规范市场行为，维护购房者权益等，会起到积极作用。　　反对取消的人认为，一旦取消商品房预售制度，市场供应规模将较大程度地萎缩，从而影响房价的稳定和市场的平稳发展。搜狐焦点调查显示，有近五成的网民认为，如果预售被禁止从而引发房价上涨，对购房人是极其不利的。　　还有人担心，一旦取消预售制，留出的开发资金缺口将进一步刺激外资加速进入市场，从而加大市场的不确定性，加大宏观调控的难度，有可能引发新的市场风险和金融风险。（完）