房地产开发项目，房地产开发项目中前期工作有哪些要做

来源：整理时间：2024-05-31 06:41:10 编辑：五合装修手机版

1，房地产开发项目中前期工作有哪些要做

1、施工前期工作进场之前应组织参与本工程的项目部成员及各工种的队长进行图纸会审和施工方案会审，针对该工程的特点以及施工中可能会出现的问题，在施工前给予充分的考虑。在开工令下达之前就要安排部分人员进入现场开展前期工作，要提前组织好施工人员和运输车辆，安排好材料运输线路，并协调好与交通、城管等相关部门的事宜，使施工工作尽快的全面开展起来。进场后，首先安排好施工临时设施，电工组将在业主指定的分箱下安装电箱及电表，并由专人定时看管，节约用电。各个工种要求用电时由专职人员进行接插分配，每天上、下班由专职人员关电闸，做到万无一失。具体将做好以下几点内容： 1.1成立组织机构，配备强有力的管理人员 1.2建立工程施工管理网络 1.3组织有关人员进行图纸会审 1.4编制好施工材料综合计划 1.5做好技术交底工作 1.6搞好施工现场的布置，做好设备进场计划 1.7编制好施工进度计划 1.8确定施工程序、主要分项工程及工艺流程 1.9做好劳动定额用工，工程汇总 1.10做好资金使用计划

房地产开发项目中前期工作有哪些要做

2，房地产开发前期工作需要有哪些

房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的法律程序　　一、房地产开发项目开工前准备工作　　1、领取房地产开发项目手册　　2、项目转入正式计划　　3、交纳煤气（天然气）厂建设费　　4、交纳自来水厂建设费　　5、交纳污水处理厂建设费　　6、交纳供热厂建设费　　7、交纳供电贴费及电源建设集资费　　8、土地有偿出让项目办理“四源”接用手续　　9、设计单位出报批图　　10、出施工图　　11、编制、报送工程档案资料，交纳档案保证金　　12、办理消防审核意见表　　13、审批人防工程、办理人防许可证　　14、核发建设工程规划许可证　　15、领取开工审批表，办理开工登记　　二、房地产开发项目的工程建设招投标　　16、办理招标登记、招标申请　　17、招标准备　　18、招标通告　　19、编制招标文件并核准　　20、编制招标工程标底　　21、标底送审合同预算审查处确认　　22、标底送市招标办核准，正式申请招标　　23、投标单位资格审批　　24、编制投标书并送达　　25、召开招标会，勘察现场　　26、召开开标会议，进行开标　　27、评标、决标　　28、发中标通知书　　29、签订工程承包合同　　30、工程承包合同的审查　　三、房地产开发项目开工手续的办理　　31、办理质量监督注册登记手续　　32、建设工程监理　　33、办理开工统计登记　　34、交纳实心黏土砖限制使用费　　35、办理开工前审计　　36、交纳投资方向调节税　　37、领取固定资产投资许可证　　38、报装施工用水、电、路　　39、协调街道环卫部门　　40、协调交通管理部门　　41、交纳绿化建设费，签订绿化协议　　42、领取建设工程开工证　　四、房地产开发项目的工程施工　　43、施工场地的“三通一平”　　44、施工单位进场和施工暂设　　45、工程的基础、结构施工与设备安装　　46、施工过程中的工程质量监督

资金

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3，房地产开发流程具体有哪些

房地产开发流程第一章：项目决策阶段第二章：前期准备阶段一、获取土地使用权二、征地拆迁，申办并取得《房屋拆迁许可证》三、规划设计四、建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续，确定勘察五、申办《施工许可证》六、招标第三章：工程建设阶段 1、施工用水电及通讯线路接通，保证施工需要 2、施工场地平整，达到施工条件 3、施工通道疏通，满足施工运输条件 4、施工图纸及施工资料准备 5、施工材料和施工设备的准备 6、临时用地或临时占道手续办理 7、施工许可批文及办理开工手续 8、确定水准点与座标控制点，进行现场交验 9、组织图纸会审、设计交底 10、编制工程进度计划 11、设计、施工、监理单位的协调第四章：项目销售阶段一、申办《销售许可证》二、商品房销售及按揭(以房地产等实物资产或有价证券、契约等作抵押，获得银行贷款并依合同分期付清本息，贷款还清后银行归还抵押物)办理一、申请竣工验收，取得《建筑工程竣工验收备案证》二、申办建设工程规划验收三、进行权属登记，取得《商品房权属证明书》四、物业移交第五章：交付使用阶段

房地产开发项目前期报建 1 立项批复 (发改委) 2 选址意见书 (管委会) 3 土地证 (国土局) 4 地名申报 (民政局) 5 建设用地规划许可证 (规划局) 6 环评报告（环保局,委托环评公司办理） 7水保方案设计所需资料 (税务局) 8 建设工程规划许可证 (规划局) 9 消防审核申报表 (消防支队 ) 10 人民防空地下室建设审批表 (人防办公室) 11规划审查必须报送文件 (城乡规划委员会 ) 12 规划设计方案申报 (规划局) 13 施工图审查要件 (审图机构) 14 建筑设计方案申报（规划局） 15 监理招投标及合同备案所需材料 (建设局) 16 施工招投标及合同备案所需材料 (建设局) 17 设计合同审查备案所需材料 (建设局) 18 工程安全文明施工备案手续材料 (建设局) 19 委托质量监督所需材料 (质量技术监督局) 20 建设工程施工许可证 (建设局) 21 施工用水申请 (自来水公司) 22 施工用电申请 (电力公司) 23 办理临时占道、开口 (城管局) 24 物价审批所需材料 (建设局) 25 物业管理备案 (建设局) 26 初始登记 (建设局) 27 商品房预售许可证 (建设局)

房地产开发流程如下： 1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段； 2、项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质； 3、总平面审查阶段； 4、管线综合审查、排水许可证； 5、单体审查、建筑工程规划许可证； 6、消防和人防专项审查； 7、节能审查、施工图审查； 8、余泥排放许可、噪音排放许可、夜间连续施工许可； 9、质量监督、安全监督；10、施工招投标、监理报建； 11、施工许可证；12、放线、验线 13、预售许可证 14、关于预售中的土地解押； 15、规划、消防、人防、管线、质量等专项验收，竣工验收备案，交楼

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4，开发商是干什么的

开发商是一个名词.是某个项目的第一承担人。包括很多种类:房地产开发商、软件开发商、游戏开发商等某品牌的开发商,但无特殊说明一般指房地产开发商. 开发商这个名词屡屡撞击公众视野——因其既承载着城市建设的光环与荣耀，又备受大众对其财富价值观的质疑性解读。而一个有责任、有诚信、有思想的开发商必须面对时代、面对社会、面对公众作出自己的价值判断和行动回应。现在针对楼盘涉及到的开发商的比较多。我们也常写成kfs. 就房地产开发商来说：房地产开发一般指房地产开发企业（即开发商），以赢利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。我国《城市房地产管理法》第2条对房地产开发下的定义是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为。房地产开发项目有住宅、别墅、商铺、写字楼等等、现市场上提到的所谓商住两用的物业其实是指开发商以住宅为目的进行立项，但在设计以及建设阶段将其建设成为可作为写字楼出售的一种类型的物业。房地产开发流程主要包括以下几个程序： 1、前期的准备前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。此阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。我们所说的五证中的《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《建设工程规划许可证》都是在这个阶段取得的。而《国有土地使用权证》由于开发商支付土地出让金的时间不同，取得的时间也不尽相同。在房地产开发中，土地的取得是最重要的。现阶段，土地的取得有两种方式：划拨和出让。划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用，划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金，不允许作开发利用。一般都是划拨给国家机关、学校等单位使用。出让是指与国家签订土地出让合同，交纳土地出让金获得国有土地使用权的方式。目前的房地产开发除经济适用房外，都属于这种方式。同样，如果要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。出让的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分为：居住用地70年，工业用地50年，商业用地40年等。 2、建筑施工阶段建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项目建设的阶段。该阶段是房地产开发的重要阶段。在本阶段，为了更快的收回成本，回笼资金，实现赢利，开发商通常在建筑阶段采用项目预售的方式对物业进行销售。 3、销售阶段销售阶段是开发商出售商品房，回收资金实现赢利的阶段。一个项目销售的成败决定着开发商的根本利益。销售分为预售和现房销售两个阶段，预售即通常所说的期房销售，是指开发商在建设工程竣工之前进行销售，现房销售即开发商在取得《竣工证》或竣工验收合格文件后进行销售。由于预售可以提前回收资金，目前开发商大多采用此种销售方式。预售条件：《城市商品房预售管理办法》第五条规定：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划和施工许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。第六条规定：商品房预售实行许可证制度。开发经营企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。商品房现售，应当符合以下条件：（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（四）已通过竣工验收；（五）拆迁安置已经落实；（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；（七）物业管理方案已经落实。

就是通过土地竞价取得土地后建设、开发房屋、出售房屋的单位。

5，房地产开发都包括什么程序

房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的法律程序一、房地产开发项目的规划设计 1、申报选址定点 2、申报规划设计条件 3、委托作出规划设计方案 4、办理人防审核 5、办理消防审核 6、审定规划设计方案 7、住宅设计方案的专家组审查 8、落实环保“三废”治理方案 9、委托环境影响评价并报批 10、建设工程勘察招、投标 11、委托地质勘探 12、委托初步设计 13、申报、审定初步设计二、房地产开发项目的市政配套 14、征求主管部门审查意见 15、落实市政公用设施配套方案 16、报审市政配套方案 17、市政各管理部门提出市政配套意见 18、市政管线综合房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的相关税费 1、工程勘察（测量）费 2、工程设计费 3、建设工程规划许可证执照费 4、竣工档案保证金 5、临时用地费 6、临时建设工程费 7、建设工程勘察招标管理费 8、勘察设计监督管理费 9、古建园林工程设计费第四步房地产开发项目土地使用权的取得取得房地产开发项目土地使用权的法律程序一、国有土地使用权的出让 1、办理建设用地规划许可证 2、办理建设用地委托钉桩 3、办理国有土地使用权出让申请 4、主管部门实地勘察 5、土地估价报告的预审 6、委托地价评估 7、办理核定地价手续 8、办理土地出让审批 9、签订国有土地使用权出让合同 10、领取临时国有土地使用证 11、领取正式国有土地使用证 12、国有土地使用权出让金的返还二、国有土地使用权的划拨 13、国有土地使用权划拨用地申请 14、主管部门现场勘察 15、划拨用地申请的审核、报批 16、取得划拨用地批准三、集体土地的征用 17、征用集体土地用地申请 18、到拟征地所在区（县）房地局立案 19、签订征地协议 20、签订补偿安置协议 21、确定劳动力安置方案 22、区（县）房地局审核各项协议 23、市政府下文征地 24、交纳菜田基金、耕地占用税等税费 25、办理批地文件、批地图 26、办理冻结户口 27、调查户口核实劳动力 28、办理农转工工作 29、办理农转居工32313133353236313431303231363533e59b9ee7ad9431333335333136作 30、办理超转人员安置工作 31、地上物作价补偿工作 32、征地结案取得房地产开发项目土地使用权的相关税费 1、地价款（土地出让金） 2、资金占用费 3、滞纳金 4、土地使用费 5、外商投资企业土地使用费 6、防洪工程建设维护管理费 7、土地闲置费 8、土地权属调查、地籍测绘费 9、城镇土地使用税 10、地价评估费 11、出让土地预订金 12、征地管理费 13、土地补偿费 14、青苗及树木补偿费 15、地上物补偿费 16、劳动力安置费 17、超转人员安置费 18、新菜田开发建设基金 19、耕地占用税第五步房地产开发项目的拆迁安置房地产开发项目拆迁安置阶段的法律程序 1、委托进行拆迁工作 2、办理拆迁申请 3、审批、领取拆迁许可证 4、签订房屋拆迁责任书 5、办理拆迁公告与通知 6、办理户口冻结 7、暂停办理相关事项 8、确定拆迁安置方案 9、签订拆迁补偿书面协议 10、召开拆迁动员会，进行拆迁安置 11、发放运作拆迁补偿款 12、拆迁施工现场防尘污染管理 13、移交拆迁档案资料 14、房屋拆迁纠纷的裁决 15、强制拆迁房地产开发项目拆迁安置阶段的相关税费 1、房屋拆迁补偿费 2、搬家补助费 3、提前搬家奖励费 4、临时安置补助费（周转费） 5、清理费 6、停产停业综合补助费 7、对从城区位置较好的地区迁往位置较差的地区或远郊区县的居民的补助费 8、一次性异地安置补助费 9、房屋拆迁管理费 10、房屋拆迁服务费第六步房地产开发项目的开工、建设、竣工阶段房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的法律程序一、房地产开发项目开工前准备工作 1、领取房地产开发项目手册 2、项目转入正式计划 3、交纳煤气（天然气）厂建设费 4、交纳自来水厂建设费 5、交纳污水处理厂建设费 6、交纳供热厂建设费 7、交纳供电贴费及电源建设集资费 8、土地有偿出让项目办理“四源”接用手续 9、设计单位出报批图 10、出施工图 11、编制、报送工程档案资料，交纳档案保证金 12、办理消防审核意见表 13、审批人防工程、办理人防许可证 14、核发建设工程规划许可证 15、领取开工审批表，办理开工登记二、房地产开发项目的工程建设招投标 16、办理招标登记、招标申请 17、招标准备 18、招标通告 19、编制招标文件并核准 20、编制招标工程标底 21、标底送审合同预算审查处确认 22、标底送市招标办核准，正式申请招标 23、投标单位资格审批 24、编制投标书并送达 25、召开招标会，勘察现场 26、召开开标会议，进行开标 27、评标、决标 28、发中标通知书 29、签订工程承包合同 30、工程承包合同的审查三、房地产开发项目开工手续的办理 31、办理质量监督注册登记手续 32、建设工程监理 33、办理开工统计登记 34、交纳实心黏土砖限制使用费 35、办理开工前审计 36、交纳投资方向调节税 37、领取固定资产投资许可证 38、报装施工用水、电、路 39、协调街道环卫部门 40、协调交通管理部门 41、交纳绿化建设费，签订绿化协议 42、领取建设工程开工证四、房地产开发项目的工程施工 43、施工场地的“三通一平” 44、施工单位进场和施工暂设 45、工程的基础、结构施工与设备安装 46、施工过程中的工程质量监督五、房地产开发项目的竣工验收 47、办理单项工程验收手续 48、办理开发项目的综合验收，领取《工程质量竣工核验证书》 49、商品住宅性能认定 50、竣工统计登记 51、办理竣工房屋测绘 52、办理产权登记房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的相关税费 1、三通一平费 2、自来水厂建设费 3、污水处理厂建设费 4、供热厂建设费 5、煤气厂建设费 6、地下水资源养蓄基金 7、地下热水资源费 8、市政、公用设施建设费（大市政费） 9、开发管理费 10、城建综合开发项目管理费 11、建筑行业管理费 12、绿化建设费 13、公园建设费 14、绿化补偿费 15、路灯维护费 16、环卫设施费 17、生活服务设施配套建设费（小区配套费） 18、电源建设集资费（用电权费） 19、外部供电工程贴费（电贴费） 20、建安工程费 21、建设工程招投标管理费 22、合同预算审查工本费 23、质量管理监督费 24、竣工图费 25、建材发展补充基金 26、实心黏土砖限制使用费 27、工程监理费 28、工程标底编制管理费 29、机电设备委托招标服务费 30、超计划用水加价 31、夜间施工噪声扰民补偿费 32、占道费 33、固定资产投资方向调节税第七步房地产开发项目的经营阶段房地产开发项目经营阶段的法律程序一、外销商品房的销售 1、办理《外销商品房预（销）售许可证》 2、选定中介代理机构和律师事务所 3、与购房者签订认购书 4、签订正式买卖契约 5、办理签约公证 6、办理外销商品房预售契约公证 7、办理外销商品房的预售登记 8、外销商品房转让登记 9、外销商品房抵押登记 10、楼宇交付入住手续 11、办理产权过户手续

6，房地产项目的特点

不同的房地产项目，在不同的阶段，采用的推广策略不同。结合市场情况和自身特点，制定针对性的、阶段性的推广方案，在推广实施过程中不断评估传播效果，优化推广的执行方案，达到最好的费效比和推广效果，是房地产项目推广的基本原则。项目的推广策略，服从于项目的整体营销计划。大致分为开盘前的形象推广期及开盘前后的强推期及之后的平推期。根据不同的推广需求，选择不同的传播方式。选择何种推广传播方式，不仅仅由项目的特点决定，也应考虑市场环境、新媒体的不断出现等因素。除了按开发进度进行传播媒体选择、投放频次选择外，也需要根据开发产品本身的特点，选择不同媒介，决定采用何种媒体进行推广，主要考虑项目的产品定位、形象定位以及客户定位。例如一线城市的高端别墅住宅产品和四线城市的普通住宅，采用的传播方式就截然不同。前者可能在央视全国范围内上广告，后者可能只在本市做派单。您提的这个问题，如果将各种情况罗列出来，基本可以写一本厚厚的书。这里只是总结性的回答您的问题，希望能对您有所帮助。

1.开发规模大、工程项目多、类型复杂房地产综合开发要具有相当规模，由于开发面积大，并要求配套建设，所以开发区内项目必须很多，并且建设类型也复杂，如房屋建设、道路建设、管网敷设等。在房屋建设中又可分为；住宅、办公楼、商店、学校等。 2.开发周期长、投资量大开发项目，从规划、立项、征地、动迁到竣工交付使用，需要很长一段时间，这是由房地产业本身的特点和建筑施工的特点所来决定的。由于房地产综合开发的规模大、项目多、周期长，再加上土地价格和建筑材料价格较高的因素，决定了房地产综合开发具有投资大、回收期长的特点。因此，房地产综合开发需要强大的银行、财政、保险等金融系统的支持。3.涉及面广：综合开发涉及部门多，如规划、勘测、施工、市政、供电、电讯、房管、金融、文教、卫生、环保、税务、工商、审计等上百个部门，另外综合开发过程中的协作单位也很多。 4.开发的时序性：房地产综合开发的时机、顺序，对开发的成败、效益的好坏有直接的关系。 5.风险和效益综合性：房地产综合开发一次性投资量大，需要筹资巨额资金，这就要不可避免的要承担很大的风险喽！当然风险与效益是成正比的，要追求高额利润，就要冒较大的风险。要想稳健不冒风险，则获取利润额相对也较低。

建筑安装工程费用项目组成　　建筑安装工程费由直接费、间接费、利润和税金组成（见附表）。　　一、直接费　　由直接工程费和措施费组成。　　（一）直接工程费：是指施工过程中耗费的构成工程实体的各项费用，包括人工费、材料费、施工机械使用费。　　1.人工费：是指直接从事建筑安装工程施工的生产工人开支的各项费用，内容包括：　　⑴基本工资：是指发放给生产工人的基本工资。　　⑵工资性补贴：是指按规定标准发放的物价补贴，煤、燃气补贴，交通补贴，住房补贴，流动施工津贴等。　　⑶生产工人辅助工资：是指生产工人年有效施工天数以外非作业天数的工资，包括职工学习、培训期间的工资，调动工作、探亲、休假期间的工资，因气候影响的停工工资，女工哺乳时间的工资，病假在六个月以内的工资及产、婚、丧假期的工资。　　⑷职工福利费：是指按规定标准计提的职工福利费。　　⑸生产工人劳动保护费：是指按规定标准发放的劳动保护用品的购置费及修理费，徒工服装补贴，防暑降温费，在有碍身体健康环境中施工的保健费用等。　　2．材料费：是指施工过程中耗费的构成工程实体的原材料、辅助材料、构配件、零件、半成品的费用。内容包括：　　⑴材料原价（或供应价格）。　　⑵材料运杂费：是指材料自来源地运至工地仓库或指定堆放地点所发生的全部费用。　　⑶运输损耗费：是指材料在运输装卸过程中不可避免的损耗。　　⑷采购及保管费：是指为组织采购、供应和保管材料过程中所需要的各项费用。　　包括: 采购费、仓储费、工地保管费、仓储损耗。　　⑸检验试验费：是指对建筑材料、构件和建筑安装物进行一般鉴定、检查所发生的费用，包括自设试验室进行试验所耗用的材料和化学药品等费用。不包括新结构、新材料的试验费和建设单位对具有出厂合格证明的材料进行检验，对构件做破坏性试验及其他特殊要求检验试验的费用。　　3．施工机械使用费：是指施工机械作业所发生的机械使用费以及机械安拆费和场外运费。　　施工机械台班单价应由下列七项费用组成：　　（1）折旧费：指施工机械在规定的使用年限内，陆续收回其原值及购置资金的时间价值。　　（2）大修理费：指施工机械按规定的大修理间隔台班进行必要的大修理，以恢复其正常功能所需的费用。　　（3）经常修理费：指施工机械除大修理以外的各级保养和临时故障排除所需的费用。包括为保障机械正常运转所需替换设备与随机配备工具附具的摊销和维护费用，机械运转中日常保养所需润滑与擦拭的材料费用及机械停滞期间的维护和保养费用等。　　（4）安拆费及场外运费：安拆费指施工机械在现场进行安装与拆卸所需的人工、材料、机械和试运转费用以及机械辅助设施的折旧、搭设、拆除等费用；场外运费指施工机械整体或分体自停放地点运至施工现场或由一施工地点运至另一施工地点的运输、装卸、辅助材料及架线等费用。　　（5）人工费：指机上司机（司炉）和其他操作人员的工作日人工费及上述人员在施工机械规定的年工作台班以外的人工费。　　（6）燃料动力费：指施工机械在运转作业中所消耗的固体燃料（煤、木柴）、液体燃料（汽油、柴油）及水、电等。　　（7）养路费及车船使用税：指施工机械按照国家规定和有关部门规定应缴纳的养路费、车船使用税、保险费及年检费等。　　（二）措施费：是指为完成工程项目施工，发生于该工程施工前和施工过程中非工程实体项目的费用。　　包括内容：　　1. 环境保护费：是指施工现场为达到环保部门要求所需要的各项费用。　　2. 文明施工费：是指施工现场文明施工所需要的各项费用。　　3.安全施工费：是指施工现场安全施工所需要的各项费用。　　4.临时设施费：是指施工企业为进行建筑工程施工所必须搭设的生活和生产用的临时建筑物、构筑物和其他临时设施费用等。　　临时设施包括：临时宿舍、文化福利及公用事业房屋与构筑物，仓库、办公室、加工厂以及规定范围内道路、水、电、管线等临时设施和小型临时设施。　　临时设施费用包括：临时设施的搭设、维修、拆除费或摊销费。　　5．夜间施工费：是指因夜间施工所发生的夜班补助费、夜间施工降效、夜间施工照明设备摊销及照明用电等费用。　　6．二次搬运费：是指因施工场地狭小等特殊情况而发生的二次搬运费用。　　7．大型机械设备进出场及安拆费：是指机械整体或分体自停放场地运至施工现场或由一个施工地点运至另一个施工地点，所发生的机械进出场运输及转移费用及机械在施工现场进行安装、拆卸所需的人工费、材料费、机械费、试运转费和安装所需的辅助设施的费用。　　8．混凝土、钢筋混凝土模板及支架费：是指混凝土施工过程中需要的各种钢模板、木模板、支架等的支、拆、运输费用及模板、支架的摊销（或租赁）费用。　　9．脚手架费：是指施工需要的各种脚手架搭、拆、运输费用及脚手架的摊销（或租赁）费用。　　10．已完工程及设备保护费：是指竣工验收前，对已完工程及设备进行保护所需费用。　　11．施工排水、降水费：是指为确保工程在正常条件下施工，采取各种排水、降水措施所发生的各种费用。　　二、间接费　　由规费、企业管理费组成。　　（一）规费：是指政府和有关权力部门规定必须缴纳的费用（简称规费）。包括：　　1.工程排污费：是指施工现场按规定缴纳的工程排污费。　　2.工程定额测定费：是指按规定支付工程造价（定额）管理部门的定额测定费。　　3.社会保障费　　⑴养老保险费：是指企业按规定标准为职工缴纳的基本养老保险费。　　⑵失业保险费：是指企业按照国家规定标准为职工缴纳的失业保险费。　　⑶医疗保险费：是指企业按照规定标准为职工缴纳的基本医疗保险费。　　4. 住房公积金：是指企业按规定标准为职工缴纳的住房公积金。　　5. 危险作业意外伤害保险：是指按照建筑法规定，企业为从事危险作业的建筑安装施工人员支付的意外伤害保险费。　　(二)企业管理费：是指建筑安装企业组织施工生产和经营管理所需费用。　　内容包括：　　1.管理人员工资:是指管理人员的基本工资、工资性补贴、职工福利费、劳动保护费等。　　2.办公费：是指企业管理办公用的文具、纸张、帐表、印刷、邮电、书报、会议、水电、烧水和集体取暖（包括现场临时宿舍取暖）用煤等费用。　　3.差旅交通费：是指职工因公出差、调动工作的差旅费、住勤补助费，市内交通费和误餐补助费，职工探亲路费，劳动力招募费，职工离退休、退职一次性路费，工伤人员就医路费，工地转移费以及管理部门使用的交通工具的油料、燃料、养路费及牌照费。　　4.固定资产使用费：是指管理和试验部门及附属生产单位使用的属于固定资产的房屋、设备仪器等的折旧、大修、维修或租赁费。　　5.工具用具使用费：是指管理使用的不属于固定资产的生产工具、器具、家具、交通工具和检验、试验、测绘、消防用具等的购置、维修和摊销费。　　6.劳动保险费：是指由企业支付离退休职工的易地安家补助费、职工退职金、六个月以上的病假人员工资、职工死亡丧葬补助费、抚恤费、按规定支付给离休干部的各项经费。　　7.工会经费：是指企业按职工工资总额计提的工会经费。　　8.职工教育经费：是指企业为职工学习先进技术和提高文化水平，按职工工资总额计提的费用。　　9.财产保险费：是指施工管理用财产、车辆保险。　　10.财务费：是指企业为筹集资金而发生的各种费用。　　11.税金：是指企业按规定缴纳的房产税、车船使用税、土地使用税、印花税等。　　12.其他：包括技术转让费、技术开发费、业务招待费、绿化费、广告费、公证费、法律顾问费、审计费、咨询费等。　　三．利润　　是指施工企业完成所承包工程获得的盈利。　　四．税金　　是指国家税法规定的应计入建筑安装工程造价内的营业税、城市维护建设税及教育费附加等。　　附表：建筑安装工程费用项目组成表　　1.人工费　　直接工程费 2.材料费　　3.施工机械使用费　　1.环境保护　　直接费 2.文明施工　　3.安全施工　　4.临时设施　　5.夜间施工　　措施费 6.二次搬运　　7.大型机械设备进出场及安拆　　8.混凝土、钢筋混凝土模板及支架　　9.脚手架　　10.已完工程及设备保护　　建 11.施工排水、降水　　筑 1.工程排污费　　安 2.工程定额测定费　　装 3.社会保障费　　工规费 ⑴养老保险费　　程 ⑵失业保险费　　费 ⑶医疗保险费　　4.住房公积金　　5.危险作业意外伤害保险　　间接费 1.管理人员工资　　2.办公费　　3.差旅交通费　　4.固定资产使用费　　企业管理费 5.工具用具使用费　　6.劳动保险费　　7.工会经费　　8.职工教育经费　　9.财产保险费　　10.财务费　　利润 11.税金　　税金 12.其他　　附件一：建筑安装工程费用参考计算方法　　各组成部分参考计算公式如下：　　一、直接费　　（一）直接工程费　　1.人工费　　（1）基本工资　　（2）工资性补贴　　（3）生产工人辅助工资　　（4）职工福利费　　（5）生产工人劳动保护费　　2.材料费　　（1）材料基价　　（2）检验试验费　　3.施工机械使用费　　机械台班单价　　（二）措施费　　本规则中只列通用措施费项目的计算方法，各专业工程的专用措施费项目的计算方法由各地区或国务院有关专业主管部门的工程造价管理机构自行制定。　　1．环境保护　　环境保护费=直接工程费×环境保护费费率（%）　　2．文明施工　　文明施工费=直接工程费×文明施工费费率（%）　　3．安全施工　　安全施工费=直接工程费×安全施工费费率（%）　　4.临时设施费　　临时设施费有以下三部分组成：　　（1）周转使用临建（如，活动房屋）　　（2）一次性使用临建（如，简易建筑）　　（3）其他临时设施（如，临时管线）　　其中：　　①周转使用临建费　　②一次性使用临建费　　③其他临时设施在临时设施费中所占比例，可由各地区造价管理部门依据典型施工企业的成本资料经分析后综合测定。　　5．夜间施工增加费　　6．二次搬运费　　7.大型机械进出场及安拆费　　8．混凝土、钢筋混凝土模板及支架　　（1）模板及支架费=模板摊销量×模板价格+支、拆、运输费　　摊销量=一次使用量×(1+施工损耗)×[1+(周转次数－1)×补损率/周转次数－(1－补损率)50%/周转次数]　　（2）租赁费=模板使用量×使用日期×租赁价格+支、拆、运输费　　9.脚手架搭拆费　　（1）脚手架搭拆费=脚手架摊销量×脚手架价格+搭、拆、运输费　　（2）租赁费=脚手架每日租金×搭设周期+搭、拆、运输费　　10．已完工程及设备保护费　　已完工程及设备保护费=成品保护所需机械费+ 材料费+人工费　　11．施工排水、降水费　　排水降水费=∑排水降水机械台班费×排水降水周期+排水降水使用材料费、人工费　　二、间接费　　间接费的计算方法按取费基数的不同分为以下三种：　　（一）以直接费为计算基础　　（二）以人工费和机械费合计为计算基础　　（三）以人工费为计算基础　　1.规费费率　　根据本地区典型工程发承包价的分析资料综合取定规费计算中所需数据：　　（1）每万元发承包价中人工费含量和机械费含量。　　（2）人工费占直接费的比例。　　（3）每万元发承包价中所含规费缴纳标准的各项基数。　　规费费率的计算公式　　ⅰ 以直接费为计算基础　　ⅱ 以人工费和机械费合计为计算基础　　ⅲ 以人工费为计算基础　　2.企业管理费费率　　企业管理费费率计算公式　　ⅰ 以直接费为计算基础　　ⅱ 以人工费和机械费合计为计算基础　　ⅲ 以人工费为计算基础　　三、利润　　利润计算公式　　见附件二建筑安装工程计价程序　　四、税金　　税金计算公式　　税率　　（一）纳税地点在市区的企业　　（二）纳税地点在县城、镇的企业　　（三）纳税地点不在市区、县城、镇的企业