前期介入，前期物业管理和物业管理前期介入有何不同

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1，前期物业管理和物业管理前期介入有何不同
2，物业管理早期介入能起到什么作用
3，如何进行早期介入和前期管理
4，物业管理前期介入如何把握
5，物业管理为什么要进行前期介入不进行前期介入可能会出现哪些问题
6，物业前期介入把握那些问题

1，前期物业管理和物业管理前期介入有何不同

前期物业管理是指小区入伙前后到下一次签定物业管理合同时,物业公司对小区的管理.物业管理前期介入是指地产还在开发阶段,房屋还没有竣工的时候,物业公司为了便于今后的管理,从业主的角度,协助开发商做好小区的建设,直到楼宇及相关配套设备设施完工.一般来说,前期物业管理主要服务对象是业主,而物业管理前期介入主要服务对象是开发商.

根据现在物业管理的情况，物业管理前期介入可以分为以下三个阶段： 1.早期介入，充当顾问。在物业处于规划设计阶段，发展商就聘请专业经验丰富的管理公司做顾问，参与规划设计，站在今后使用和管理的需要提出建议。 2.中期介入，扮演监理。在土建结构已封顶，工程进入到设备安装和内部装修阶段，物业管理公司参与进来，一方面是熟悉线路、管道走向，另一方面对设备的安装质量进行监督。 3.晚期介入，开始管家。物业建设工程基本结束，工程开始竣工验收、移交验收和准备入伙及筹备开业时，管理公司全面介入，对正式接手管理做好准备。

前期物业管理和物业管理前期介入有何不同

2，物业管理早期介入能起到什么作用

物业公司是在小区交房后才入驻的吗？其实并不是，早在楼盘开发商将地块买下后，物业公司就可以入驻了。物业管理早期介入能起到什么作用？物业管理早期介入物业管理前期介入是指，从地产公司开发选地、产品定位、营销案场、规划设计、工程施工及交接验收，直到入住成立物业服务中心的整个过程中，为地产公司提出合理化建议、意见，协助地产公司完善产品，以达到产品优化、方便日常物业管理的目的。物业管理早期介入能起到什么作用？前期管理介入是物业管理承前启后的阶段,这个阶段是物管矛盾突出的时期。此时，物管企业面对的不仅是业主，还有开发商和建筑商。随着入住和装修开始，设计、施工等问题逐渐显现出来，而此时物业管理主要工作就是处理暴露出来的各种问题；此时也是开发商和建筑商之间最易发生相互推诿的时期，使物业管理在开发商、建筑商、业主间周旋，甚至代开发商建筑商受过。本阶段，物业管理公司在做好业主入住前的准备工作之外，首先对员工进行物业管理相关知识培训，使员工们明确本阶段的工作重点，经常同业主取得联系，加强对业主室内装修的监督指导，对装修过程中暴露出来的与设计和施工有关的问题及时收集汇总，并同开发商保持密切的联系，或者经开发商授权代表开发商同建筑商联系，使暴露的问题能在质保期内或者建筑商尚未完全撤离的时候，得到及时处理和排除。前期管理介入工作的中心是业主，重点是做好为业主排难解困，对于一些建筑工程质量问题主动帮助他们同开发商、建筑商取得联系；对于室内装修，要加强监督、检查和指导，让业主真正体会到物业管理是为他们着想，是在为他们创造一个安全舒适文明的生活环境。在管理过程中，加深业主对物业管理的了解，使业主和物业管理企业在管理过程中融为一体，而不是相互对立。作为物业管理企业要十分重视前期管理介入阶段，它不仅能对早、前期介入的成效进行检验和评价，而且是高端物业的开路先锋，起到为高端物业排除困扰铺平道路的作用。（以上回答发布于2015-11-07，当前相关购房政策请以实际为准）点击领取看房红包，百元现金直接领

物业管理早期介入能起到什么作用

3，如何进行早期介入和前期管理

一、物业管理早期介入的涵义所谓物业管理的早期介入，是指物业管理公司在接管物业之前，就参与物业的策划、规划设计和建设，从业主、使用人及物业管理的角度提出意见和建议，以便物业建成后能满足业主、使用人的需求，方便物业管理。二、物业管理早期介入的作用(一)完善物业的规划设计和使用功能即在物业布局、配套，建筑造型，房型设计，电力负荷设计，垃圾站点布设，建材选用，供电供水、污水处理、电话、有线电视等的管线铺设，空调排烟孔位预留等方面根据经验提出建设性意见。充分考虑住户生活的安全、舒适与便利。（二）更好地监理施工质量消除施工质量的隐患，保证后期用户的可靠使用和物业管理的方便。(三)为验收接管打下基础由于对物业的土建结构、管线走向、设施建设、设备安装等情况了如指掌利于缩短验收时间、提高验收质量，便于对发现问题的交接处理。 (四)便于日后对物业的管理 1．方便日后维修保养计划的制定； 2．方便日后检修，缩短检修时间； 3．易保证维修质量； 4．方便后期改建改造。三、早期介入的形式与工作内容物业管理在物业建设与使用中按时间顺序如下：房地产项目的立项阶段（可行性研究阶段）-->规划设计阶段-->建设阶段--> 竣工验收阶段-->物业接管验收阶段-->业主委员会成立从上面可以看出,物业管理企业和物业建设单位在前期活动中分为两阶段,一是物业管理的早期介入阶段,二是自接管验收开始的前期管理阶段,本节所讲的早期介入主要是讲物业管理验收之前的物业管理活动。四、以下是物业管理在各个阶段介入的形式和工作内容及注意事项： (一)项目可行性研究阶段 1．介入形式向物业建设单位及其聘请的专业机构提供专业咨询意见，同时对未来的物业管理进行总体策划。 2．主要工作内容 (1)根据物业建设成本及目标客户群的定位确定物业管理的模式； (2)根据规划和配套确定物业管理服务的基本内容； (3)根据目标客户情况确定物业管理服务的总体服务质量标准； (4)根据物业管理成本初步确定物业管理费的收费标准； (5)从物业建设单位的角度出发，设计出与客户目标相一致的建立在合理性能价格比之上的物业管理框架性方案。 3．注意事项 (1)在此阶段除对物业档次定位外，还要考虑物业的使用成本； (2)物业管理的模式要和业主的生活水准、文化需求相一致； (3)要完成此阶段物业管理的工作需要对市场准确把握和深刻认识，同时具备知识面广、综合素质高、策划能力强的高级人才。

如何进行早期介入和前期管理

4，物业管理前期介入如何把握

所谓超前介入是指物业管理公司或人员在接管物业之前，就参与物业的规划、设计和建设，从物业管理的角度提出意见和建议，以便建成后的物业能满足业主或使用人的需求。而所谓的前期管理则是指物业出售后至业主入住前的物业管理。这一阶段的工作主要有管理机构和人员的配置、管理规章制度的制定、物业的验收与接管、用户入住管理、房屋装修管理以及档案资料的建立。二、前期介入时机的选择根据前期介入阶段的不同，它可分为早、中、晚三类。早期介入是指物业管理公司在项目可行性研究阶段即开始介入；中期介入则是在项目施工阶段开始；在工程基本结束、准备竣工验收和接管验收时介入看作为晚期介入。早期介入可对项目的可行笥提出意见或建议，同时可就原设计图纸提出有关楼宇结构布局和功能方面的改进建议。中期介入则主要是检查前期工程的质量，就原风调雨顺不合理但又可以更改的部分提出建议。后期介入的主要工作是对工程进行测试检验和指出前期工程缺陷，就改进方案的可能性和费用提出建议。从以上比较可以看出，物业管理公司在早期介入最好，提出的意见最及时，采纳后能优化设计，有利于后期管理工作的顺利进行；中期介入虽然晚一点，但是不少方面还可以补救，可以减少物业接管后的返工，避免一些在后期管理中难以解决的问题。因此，如果目前条件不允许早期介入的话，中期介入应是比较合适的介入点。晚期介入虽仍属前期介入的范畴，但工程已经竣工，设备已经安装，如果发现问题，也已无法改变。为使开发企业建造的楼宇便于管理，楼内各项设施便于维护、保养，在兼顾开发企业利益的条件下，更多的为业主生活质量和便利考虑，物业管理最好在楼宇立项决策、规划设计时即介入其中，从物业管理角度就各项建筑设计进行调整、修正。物业管理越早介入，对开发企业越有利。而且在许多情况下，既为开发商省去了一些不必要的支出，又为业主今后的生活带来了方便，举手之劳，多方得益。三、开发企业在前期介入中的角色处理（一）超前介入中的“主角”超前介入的物业管理企业并不一定就是前期及后期物业的当然管理者，特别是房地产开发企业决定招标选聘时。因此，在超前介入阶段物业管理只是起辅助作用，这时的“主角”是房地产开发企业而非物业管理公司。所以，在这一阶段，开发企业可聘请物业管理公司或其人员或物业管理专家就有关问题进行咨询。在工作中，应注意如下问题：1、立项决策阶段房地产开发企业在进行市场调研和项目可行性研究评估时，听取物业管理人员或专家对该项目的市场定位、潜在业主的构成以及消费水平，周边物业管理概况以及日后的物业管理、服务内容、服务标准及成本、利润测算等方面的参考建议，必要的话可让其就该项目今后的物业管理构想提出书面咨询报告，以便在决策时综合考虑包括物业管理在内的各方面的意见，减少决策的盲目性和主观随意性。2、规划设计、施工安装和竣工验收阶段这几个阶段，已涉及到项目的实质性开发。此时征询物业管理人员的好处在于：物业管理人员对物业在使用与管理过程中细节问题的发现与处理有着特殊的敏感性和应变力，他们的改进意见或建议更易贴近业主的实际需求，更能直接地把以往开发中“先天不足”所造成的后果反映出来，以防患于未然。但由于超前介入中设计人员、监理人员、开发企业以及物业管理人员都要参与开发过程，在发生问题时容易产生扯皮推诿，从而产生监管部门多而监管力度差的现象，造成质量难以提高的局面。因此，开发企业在这几个阶段应协调好各类人员的关系，尤其是对物业管理人员。要把握好他们是“配角”的定位，明确其责任，规定其处理问题的程序，严格按照程序与职权行事，以避免“越权”和推卸责任现象的发生。（二）前期管理中的“配角”在物业前期管理中，开发企业已与物业管理公司签订了委托管理的合同。物业管理公司依法拥有该物业的管理经营权，故此时物业管理公司处于主导地位，而开发企业则饰演“配角”。在这一阶段，出于自身利益的考虑，开发企业选聘物业管理公司的出发点至少是应保证物业在正式出售前、交付使用后的保修期间能平安过渡，凭借对前期管理合同有关内容的精心设计和实施中的有效监管来保证前期物业管理达到一定水平。因此，此时开发企业应配合和监督物业管理公司的工作，从而圆满完成物业开发的全过程。

我是这样理解的：所谓前期介入，就是以开发企业开标以后，中标的物业服务企业就已经介入。与开发企业签订物业服务合同后。物业服务企业就应该安排相关的工程技术人员参与各项管理，主要是对物业工程质量的监督，参与共用设施设备的选购，检查共用设施设备的设计、安装是否合理，及时向开发建设单位提出合理的建议和意见，留下共用部位隐蔽工程的影像资料，收集施工单位、配套设施单位信息以及业主信息等资料（做好业主资料的保密工作），参与《物业承接查验》里的所有工作，参与安防、人防工程的设计，做好物业管理相关人员的培训和交房前的准备等工作。]

在施工过程中，物业管理前期介入，物业公司的前期介入对于业主以及开发商都是双赢战略，物业公司能从专业的角度和人性化的角度，不仅从建筑施工之初避免不必要的建筑浪费还可以站在业主的角度去考虑建筑的人性化和生活化更是方便物业的日后管理。]

物业管理在一般人眼中无异于“商品的售后服务”。其工作的开展往往是业主入住以后，工作内容则是物业在使用过程中的日常养护及应付各种突发性因素对物业造成的损害。现在看来，这种观念已不完全正确了。这种将物业管理等同于“售后服务”的认识。实际上是将物业管理的工作排除在设计施工之外。在很大程度上使物业管理日后在面对自己根本不太熟悉的物业时，还要承担起开发商及施工单位在前期工作中留下的种种隐患的责任，这显然是有损物业管理单位利益的，所以物业管理的介入时机有必要适当提前。即要大力提倡推广物业管理的前期介入。目前一些富有远见的开发商已开始尝试对物业项目实施前期介入管理，但大多数的前期介入都是在入住前半年左右进入的，主要就建筑安装的后期工作提出一些建议，为接管验收做前期准备，在深度和广度上都存在一定的缺陷，仍然难以解决开发商给物业管理带来的很多问题。而真正意义上的前期介入是从项目前期设计开始到物业接管验收为止的质量监督过程。物业的设计人是不是专业的物业管理者，其在判定设计方案时，不可能将后期的物业管理中，可能出现的问题考虑周到。同时由于设计阶段与物业的建成存在较长间隔,建筑、设施的技术进步和业主需要的不断提高都有可能使设计方案落伍。而物业管理企业作为物业的管理经营维护者，对物业可能出现的问题有比较清楚的了解,其前期介入可以从业主和管理者的角度参

5，物业管理为什么要进行前期介入不进行前期介入可能会出现哪些问题

物业环境管理早期介入方面就是为了日后物业环境管理能走上正轨。早期介入的要点可以从规划设计、配套设施以及日常环境保护三个方面着手。

安全第一

物业管理公司的前期介入，能从业主对物业的使用和居家生活的需要考虑，依据其丰富的管理经验，为开发商和业主提供前期的专业性服务，使新开发的楼盘真正成为为业主量身定做的、符合业主心愿的居家乐园，提升物业使用的附加值，形成开发商的新卖点，有利于开发商建造精品物业和房屋促销，更有利于今后物业管理公司的管理和服务。一、物业管理公司前期介入的作用房地产开发商要建精品楼盘，不仅要从地理位置、交通状况、建筑设计、设备选型、材料选用、环境营造、配套设施等方面下功夫，更要有好的物业管理公司。新开发的楼盘将随着物业管理公司的前期介入而得以提升，正规完善的物业管理和服务将促进物业的保值增值，促进房地产企业的房屋销售，房地产企业的社会信誉和品牌知名度也将会随着物业管理水平和服务质量的提升而进一步扩大。物业管理公司前期介入是指开发商聘请专业物业管理公司或资深物业管理人参与该物业项目的小区规划、设计、施工等阶段的讨论并提出建议。一般是从物业管理服务的角度为开发商提出小区规划、房屋设计、设备选用、功能规划、施工监管、工程验收接管甚至房屋销售、租赁等多方面的建设性意见，并制定物业管理方案，以便为日后的物业管理工作打下良好的基础。以多年从事物业管理和开发商顾问的经验，笔者深深感到了在规划设计之初，专业物业管理人士前期介入的重要性。物业管理公司或物业管理人的提前参与，能有效地避免设计考虑不周带来先天不足或影响今后业主使用功能，使物业更符合业主使用要求。比如空调外机的定位 , 设计时不能占用阳台或露台，尤其是在南方，会影响业主在阳台和露台上的休闲活动。在成都一个楼盘的设计初期，设计师不听物业管理顾问的建议，坚持要将空调外机定位在阳台上，卖房时有购房人为此不签购房合同，业主装修时坚决不按设计定位安装，不仅造成物业管理公司的管理困难，业主也十分不满，后来不得不重新定位，但又影响了外立面。开发商的设计师都特别看重外立面，他们都会把它作为自己的作品来对待，但房子是修建给人住的，我们不能只追求立体效果，如不认真考虑其使用功能，再漂亮的外表，也会被业主在装修时改变或破坏，最终达不到我们的主观愿望。因此，设计师不能一味地满足自己的创意，而应该考虑今后的管理和业主的使用。从物业管理的角度更是这样，同样一个楼盘，笔者给设计师建议 : 水景一定要流动，泵池一定要设在水景的外面，否则水面不清洁，泵不好维护。但这位设计师坚持不采纳，结果修出来的湖，死水一潭，还得物业管理公司来改，造成资源浪费。因此，物业管理公司一定要从管理与运行的角度，为开发商提供多方面建设性意见，引导设计人员优化设计，克服先天缺陷，避免日后再改造完善，造成资源浪费。从业主对物业的使用和居家生活的需要考虑，物业管理公司的早期介入，依据其丰富的管理经验，为开发商和业主提供前期的专业性服务时，使新开发的楼盘真正成为为业主量身定做的、符合业主心愿的居家乐园，提升物业使用的附加值，形成开发商的新卖点，有利于开发商建造精品物业和房屋促销，更有利于今后物业管理公司的管理和服务。二、物业管理公司前期介入的内容 1 ．项目定位、规划设计、建筑布局、道路交通、人流物流。 2 ．建筑立面、外墙用材、户型结构、门窗构造。 3 ．变配电房、高低压线、动力用电、公共照明。 4 ．供水系统、排水系统、污水处理、消火水栓。 5 ．弱电系统、网络布线、电讯电视、宽带入网、三表抄计、可视对讲、监控报警、电子巡更、一卡通。 6 ．园林景观、雕塑小品、喷灌系统、照明灯具。 7 ．配套设施、商业网点、菜场超市、学校医院、会所泳池、管理用房、公共厕所、垃圾房、停车场等。物业管理前期介入的内容很多，但必须重点关注安防设备的布局、选材、安装、调试，因为其直接影响今后的安全管理；再就是要注意与运行成本有关的内容，其关系到物业管理公司今后的效益。三、物业管理公司前期介入的方法 1. 物业管理公司以业主今后入住的标准审视项目的规划设计、材料选用、设备功能、施工建设，参与讨论并提出建设性意见，以达到满足业主诸多生活需求的目的。 2. 熟悉了解土建结构、管线走向、设施建设、设备安装等情况，特别是隐蔽工程部分，避免或减少给日后维修使用带来困难和不便，及时发现问题，提出改善性意见。 3. 监督公用设备设施的建设、安装和调试，发现问题及时与开发商、承建商、工程监理联络沟通，尽量避免工程质量问题的出现。 4. 深入了解物业的各方面情况，掌握物业各系统的参数和资料，以便今后物业管理公司制定相应的管理模式和规章制度，使物业管理工作得以有序进行。 5. 熟悉并了解整个物业及配套细节，特别是消防设施、监控设备，以便接管后遇到特殊紧急事件时能立即找到关键部位，采取应急措施，维护公共安全。 6. 物业管理公司从今后小区管理角度审视项目，提出建议，避免施工造成物业管理运作上的困难和麻烦，便于今后管理操作和设备维修；建立一个安全有序的小区（大厦）管理服务体系，营造回归自然的环境条件和高品位的人文氛围。四、物业管理公司前期介入时怎样与开发商配合物业管理公司的前期介入工作能否顺利进行，关键在于与开发商的配合。我们应依据和开发商签订的物业服务合同，主动参与、积极配合。要将过去管理和服务中的经验和教训告知相关人员，要以前瞻性和预见性去感知可能会发生的问题，积极主动地采取措施，将问题处理在萌芽状态。重大问题一定要书面函告开发商，方能引起其重视，同时也能规避物业管理责任。开发商能否采纳物业管理公司的建议一般取决于以下几方面：一是会不会增加其成本 ; 二是难度大不大 ; 三是对设计风格和外立面的影响 ; 四是对其房屋销售有无好处。基于各方面的因素考虑，开发商不会对物业管理公司的建议全面采纳，但是协调得越好，采纳得越多。同时，物业管理公司前期介入时应注意几点：对开发商的建议一定要专业，否则没人听 ; 分析产生问题的原因、危害和影响，要准确、有依据、以理服人 ; 提出的建议能减少损失，能增加效益，最好是开发商、承包商和物业管理公司多方受益 ; 不要只提问题，要有建议，要有方案，要有措施，更要有解决问题的办法 ; 讲原则、讲道理、讲利弊、讲方法、讲感情。物业管理公司要诚心实意地沟通，全心全意地服务，全面参与配合楼盘的开发建设。搞好前期介入工作，是物业管理公司规范管理、优质服务的有力保障。参考文献： ① 黄安永著，《物业管理实务》，中国建材工业出版社 ② 郑健壮主编，《物业管理经营》，中国轻工业出版社

6，物业前期介入把握那些问题

早期介入应五个重点问题解答(每个物业人员应知应会) 1、物业管理企业在规划设计阶段的参与职责有哪些？要点：规划设计是房地产开发建设的源头。物业管理的早期介入应从物业的规划设计阶段开始。物业管理专业人员对规划设计的参与职责为在全面细致地反映物业管理得以顺利实施的各种需要，以及在以往管理实践中发现规划设计的问题和缺陷，向设计单位反映并责成其在设计中纠正。物业管理公司应向开发企业和设计单位提出配套设施的完善、水电气等供应容量、安全保卫系统、垃圾处理方式、绿化布置、消防设施、建筑材料选用等建议。 2、物业管理企业参与工程施工质量监理主要有哪些内容？要点：物业管理企业在施工阶段的参与主要是加强对建设工程质量的监理，以保证工程质量。物业管理企业参与工程质量监理主要包括：（1）应选派有关专业人员参与工程施工质量管理。（2）要尽可能全面收集资料，熟悉物业的各部分，为日后管理作准备。（3）对工程设计与设计单位、施工单位、开发商一起认真进行技术交底和图纸会审。（4）工程施工中按国家有关法律规定、技术标准及合同不断进行检查。 3、竣工验收与接管验收有何区别？要点：竣工验收与接管验收的区别为：（1）性质不同。竣工验收是政府行为，是由政府建设行政主管部门负责，组成综合验收小组，对施工质量和设计质量进行全面检验和质量评定。接管验收是企业行为，是物业管理企业根据物业管理委托合同，对物业委托方委托的物业进行质量验收。（2）在房地产开发项目的开发、建设、使用的全过程中，两者所处的阶段和作用不同。竣工验收是施工单位向建设单位移交物业的过程，竣工验收合格后，标志物业可以交付使用；接管验收是建设单位向物业管理企业移交物业的过程，接管验收是竣工验收之后再进行的验收，接管验收一旦完成标志物业正式进入使用阶段。（3）在两者中物业管理企业的参与职责不同。竣工验收时，物业管理企业只是参加者；接管验收中，物业管理企业与开发企业或建设单位是直接责任关系。 4、新建房屋接管验收应提交哪些资料？要点：工程的前期开发达到“四通一平”后（四通：水通、路通、电通、电讯通；一平：场地平整），也就是“生地“变为“熟地”的过程），完成竣工移交之后，方可进入物业的接管验收。新建房屋接管验收应提交的资料有：（1）产权资料。包括项目批准文件；用地批准文件；建筑执照；拆迁资料等。（2）技术资料。包括竣工图；地质勘察报告；工程合同及开、竣工报告；工程预决算；图纸会审记录；工程设计变更通知及技术核定单位；隐蔽工程验收签证；沉降观测记录；竣工验收证明书；钢材、水泥等主要材料的质量保证书；新材料、构配件的鉴定合格证书；水、电、暖、通、卫、电梯等设备的检验合格证书；砂浆、混凝土试块试压报告；供水；供暖、管道煤气的试压报告；智能化、消防验收合格证等。 5、在物业接管验收中交接双方有哪些责任？要点：交接双方主要有以下5点责任：建设单位应提前做好房屋交验准备，并及时通知接管单位进行接管验收；接管单位一般应在15天内签发验收通知并约定时间验收。接管验收时，交接双方应严格按照标准执行。房屋接管交付使用后，如发生隐蔽的重大质量事故，应由接管单位会同建设单位组织设计、施工等单位共同查明原因，如属材料、设计、施工等原因由建设单位处理，如属使用不当、管理不善等应由接管单位处理。新建房屋从验收接管之日起，由建设单位负责保修（根据工程保修有关规定），并向接管单位预付保修保证金。在接管验收中如有争议而又不能解决时，可由当地区（县）级房地产管理机关进行协调或裁决。

物业管理起源于英国，但真正意义上的现代物业管理却是在美国形成关发展，开成时间是19世纪末至20世纪30年代。海外的物业管理对早期介入的管理相当重视。海外的物业管理公司要进入物业的早期管理，必须通过招投标才有资格对物业进行早期介入的管理运作。海外物业管理早期介入一般是在立项决策阶段介入。介入立项决策、规划设计、施工安装、竣工验收各个环节的管理工作为： 1．所选派的管理人员对开发商的立项决策工作进行积极配合，对物业市场的细分、目标市场的定位、成本利润分析、物业管理的标准和内容等基本问题发表诚恳的看法和建议。 2．所选派的管理人员根据自己对业主和用户一般需求的深入了解与把握，对物业规则设计中容易忽略的细节问题如空调位置设计的占地与美观问题的处理，建筑物内的管线布局怎样考虑才能利于日后的维修养护等提供改进意见，避免或减少物业管理中的“先天不足”现象。 3．所选派的管理人员扮演“第二工程监理”角色，按施工进度察看施工现场。 4．所选派的管理人员参与工程验收，进行器材检查、外观检查、性能检查、功能测试、整洁情况检查，并按整改计划督促整改。海外物业管理在前期管理动作中主要是与开发商及销售商代理商紧密配合，促进物业租售，参与签约活动；根据业主和使用人的要求、希望与建议，设计日后的管理模式，制定相应的规章制度，海外的做法是：在物业租售合同签订的同时，让业主和用户在有关物业维护、使用的“公共契约”上签字，如《大厦公契》等开发商与物业管理公司依法制定的文件，并与物业权属证一起作为档案资料保存使用，还在住区管理工作正式启动后张贴公布，便于对照执行。另外，海外物业管理的前期运作内容还包括： 1．始终保持公共场所的整洁。 2．严格控制和协助造访者进出物业。 3．严格控制装修人员进出物业。（新加坡的做法是：所建住宅物业是“空壳”，让业主或使用者自我创造性的进行“第二次装修”，但发达国家是先按物业装修几大流派或住户爱好类型装修好，将一个“完整”的物业移交给物业管理单位，并在3年内不准再装修） 4．保障停车安全。 5．精神饱满、礼貌周全地接待来访者。 6．全天候地做好住区的治安管理工作。日本关西地区管理专家掘重裕说，物业管理贯穿于整个建筑物生命周期的一种业务，它从整个建筑物的设计、建造、维护保养一直到最后拆除是全程跟踪服务的。因此，从建筑总体花费来看，基础建设费用只占整体费用的25%，而维护管理费用则占75%，这与中国重基建而轻管理的资金分配方式有所不同。在传统意识中，国内常常把物业开发看成是开发商、设计院和施工单位的事，物业管理是房屋建成后才开始的，似乎开发时期与物业管理无关。所以，以前国内的物业管理公司普遍对早期介入不重视。随着对物业管理理论研究的深入，业内人士普遍认为物业管理介入的时间越早越好。这个结论的得出可以说是对我国过去十几年管理实践经验和教训的总结。目前，国内一些规模较大、管理较规范的物业管理公司已经在接管物业时，进行早期介入的管理运作，并制定出相应的管理标准程序。我国现在暂无全国性的物业管理法律，不能够制定出统一的运作标准及程序。虽然有不少地方性法规、章程或条例出台，但由于我国物业管理仍处于初始阶段，有很多问题不是地方性法规所能解决的。所以，目前我国物业管理公司对早期介入的运作一般都是参照国外的做法，其工作内容已在之前提过。福建省目前的物业管理也不很理想。根据厦门市房地产联合网的调查，仅一成的业主满意现有的物业管理，有50%的业主认为物业管理一般。泉州市物业管理的状况也差不多如此，根据《泉州市市区房地产市场诚信调查报告》的数据统计，只有59.38%的业主认为物业管理处是按合同规定做好保修工作，只有55.73%的业主认为物业在交付使用前是验收合格的，而有47.14 %的业主认为物业存在质量问题。可见，泉州市物业管理还有很多不足之处，特别在早期介入方面。业主认为物业存在质量问题达到了47.14 %之高，而大都是房屋裂缝，漏水，小区配套设施等问题。可想而知，泉州市的物业管理几乎没有做好前期介入，没有对物业进行综合、全面、细致的验收。泉州市的物业管理之所以存在种种不足之处，是与泉州市目前的房地产市场不规范有很大的关系。虽然泉州市房地产市场经过去年的整顿，比以前规范了很多了，但仍有一些不足的地方。比如，泉州市的大部分物业管理公司与开发商都是隶属于同一个集团公司，物业公司既使发现有质量问题存在，为了集团公司的眼前利益，他们一般是睁一只眼，闭一只眼，这样最终吃亏的还是业主。当然，泉州市还有不少较为规范的物业管理公司。如南方物业管理公司（隶属南益集团）、秋实物业管理公司等。他们的管理较为规范，也有进行前期介入的管理的经验。例如，秋实物业管理公司，该公司成立于2000年11月，系具有独立法人资格，实行自主经营、独立核算、自负盈亏的物业管理公司。现有的管理人员80%持有全国物业管理人员资格书。公司以创“全国城市物业管理优秀小区”为目标，推行ISO9001：2000国际质量管理体系，学习和借鉴国内外先进管理经验。该公司在对泉州中联房地产开发有限公司开发的刺桐豪园的接管时，便对物业进行前期的介入管理，他们的介入工作是全面而细致的，是站在为以后的小区管理和业主的角度，对物业进行严格的验收。二、物业管理前期介入的作用随着我国物业管理行业的发展、壮大，已经有不少的物业管理公司开展了早期介入的工作，有更多的物业管理公司意识到早期介入是保证物业管理顺利起步与开展的重要条件，是实施物业管理的首要环节。实践证明，早期介入具有以下作用： 1．有利于优化设计，完善设计细节我国疆域广阔，地理环境与经济发展水平差距悬殊，这必然要对设计提出不同要求。比如在南方，高温时间较长，空调用电量特别大尤其是一些商业大厦，就必须考虑电路的负荷问题。而北方，就要考虑取暖。这些物业管理中的实际问题，一般设计人员很难完全预料、估计，而有经验的物业管理公司却十分清楚。因此，物业管理公司在项目设计阶段，从业主或使用人的角度，凭专业人士的经验对所管理物业的设计进行审视，对不当之处提出修改方案，可优化设计，完善设计中的细节，避免一些在后期工作中难以解决的问题。 2．有利于提高房屋建造质量由于物业管理公司在物业使用与管理方面拥有第一手资料，对于楼宇在长期使用过程中所暴露出的各种工程质量问题十分了解，通过参与物业施工建设阶段监理，强化了施工过程中的质量管理和监控，并尽可能把房屋质量隐患消灭在建造过程中，从而提高房屋的建造质量。 3．有利于保证物业的使用功能物业管理公司通过参与竣工验收和接管验收，按有关标准严格验收，能确保房屋和各类设备及附属配套设施正常的使用功能和使用安全。 4．有利于加强对所管物业的全面了解物业管理公司要想做好物业及其附属设施的维修养护工作，必须对土建结构、管线走向、设施建设、设备安装等情况了如指掌，对于图纸改动或增、减部分作出认真记录。例如；管线节点的设置往往和设计图纸所标位置有一定差距，如果布置管线时不在现场作记录，在后期管理中，可能就会出现脱节的现象。相对来说，物业管理人员对土建结构部分了解得不用太深，而对设备安装、管线布置等情况则应充分掌握，便于后期管理。因此，如果目前条件不允许过早介入的话，设备安装阶段应是较合适的介入点。由于加强了对所管物业的全面了解，就为竣工验收、接管验收打下了基础，可提高验收质量，缩短验收时间，对验收中发现的仍需改进之处，也比较清楚，容易交涉和协调。 5．早期介入有利于后期管理工作的进行物业管理公司通过早期介入，保证了设计、建造质量和对物业的全面了解，对后期的物业管理就带来了很多便利，既便于维修保养计划的安排与实施，又能保证维修质量，从而提高了工作效率和工作质量。同时，在前期管理中，经过一段时间的磨合，便于理顺同环卫、水电、通讯、治安、维修、绿化等各部门之间的关系，建立顺畅的服务渠道，有利于后期管理工作的进行。 6．有利于树立物业管理公司的形象如果接管与入住同步进行，物业管理公司即使再努力，也会被各项繁杂事务搞得焦头烂额，折腾不出头绪，并且容易忙中出错，以致严重影响物业管理企业的专业形象。三、物业管理前期介入的可行性物业管理前期介入，从前面的理论分析已得出其十分必要，但在现实中是否可行呢？下面我们就对物业管理前期介入的可行性进行分析。（一）、从经济效益角度看任何经济活动都要有成本支出，作为一个企业也必然要考虑经济效益，这是无可非议的。如果考虑物业管理前期介入的经济性呢？这可从三个角度来分析： 1．经济效益的可行性从房地产开发的角度来说，增加这种行为有利有弊，存在着风险收益。利的方面：有物业管理公司介入，加强了决策、规划的准确性，保证物业顺利地开发；同时保证物业开发质量，促进物业销售，加快资金周转。弊的方面：主要是增加了成本（前期介入费用由房地产开发商负责承担），假若物业管理公司提出返工建议，可能还增加工期等。综合而知，房地产开发商虽然在前期介入中承担了一定风险，但会带来更大的收益，从经济性的角度来看，利大于弊，房地产开发商应该支持物业管理前期介入。 2．从物业管理公司的角度物业管理公司从参与的角度来看，利的一面是：由于前期介入，熟悉了解物业，为今后接受新业务奠定了基础，便于本企业进一步扩大业务领域，占领业务市场。不利的一方面是：可能增加成本费用（如果费用由物业管理公司承担）。 3．从社会总体的角度从社会总体角度来看，由于前期介入有利之处在于规划施工阶段得到了把关，减少了失误，把物业的不足之处消灭在萌芽状态中，有利于社会总体经济利益提高。综上分析，利明显大于弊，所以从经济的角度看，物业管理的早期介入是可行的。（二）、技术力量的保证为了保证物业管理前期介入的成功，物业管理公司应该选择并组织好一批人员参与前期介入。由于物业开发周期长，物业管理公司不可能抽调出大批人员介入，所以应采取精兵简政的组织构架，人员组成可采取两种方式：长期介入人员（2～3人），由房屋管理员、结构工程师和设备工程师三人组成；短期介入人员（3～4人），由公司经理、部门经理和技术骨干组成。长期介入人员就是从项目一开始，就进入角色，一直到项目结束，参与项目的全过程。介入人员的素质与技术在很大程度上决定了物业管理前期介入的成败，所以在人员选配上一定挑选，通常有一名经验丰富、知识全面的管理人员（该同志应对物业情况十分熟悉，并有相关经验）来参与物业管理的前期介入。还需要一名结构工程师和设备工程师来进行配合，分管土建工程和设备安装的质量把关。正是通过技术人员的技术把关，来保证物业管理前期介入达到预期的结果。（三）、政府、法律制度的保证政府的经济职能之一是保证公平、公正，维护公民的基本权利。在房地产开发的市场中，物业管理以前期介入对未来业主是必须的，而在实际操作中，由于开发商急功近利，或者片面追求利润，却不愿意进行物业管理前期介入（物业管理前期介入，成本投资增加深）。政府应该介入。政府介入的方式主要在两个方面： 1．制订有关物业管理前期介入的一些法律、法规、制度。现在中国许多城市如深圳、北京等地政府制定出相应的条文，规定房地产开发时，物业管理必须前期介入，从而在制度上保证物业管理前期介入的开发与实行。 2．政府委托行业协会成立监督机构，对房地产开发全过程进行监督。如果没有实行物业管理介入，可进行一定的惩罚、处理。这样就会使房地产开发商由被动到自觉地考虑物业管理的前期介入工作。纵观国内外各行业，都已成立了自己行业的行业协会。如中国的物业管理协会便是物业管理业的行业协会，它的成立必将使中国的物业管理行业更加规范化、系统化、专业化。