门面投资，商铺投资大家分析一下

1，商铺投资大家分析一下

既然你说是二三线的城市，那当然是非市中心的地方搞个6、7十平的底商划算啊！本身是二三线的城市那么玩的人肯定没法跟办事买东西的人多比，你的资金又有限，那么可以计算出非市中心的地方搞个6、7十平的底商是最好的选择！

商铺投资大家分析一下

2，门面投资注意哪些问题

主力店效应 “有主力店的地方，就有无穷的商业机会”，相信每一个商铺投资人都知道这个道理。一个大型百货商尝购物中心将带动周边的商业物业全面升值。最典型的案例莫过于朝阳路上的华堂商场了。以前华堂商场所处区域的商业是非常落后的，正是因为华堂的到来，带旺了周边的商业，商铺的价值凸现。如今，华堂前后左右100米之内的50多家商铺因为华堂而被带动了起来，个个生意兴拢主力店周边商铺的经营主要是“寄生”业态，它本身不具备“聚客”能力，所以也不具备商铺升值的潜力，只有借助主力店的作用才能充分挖掘其商业价值，使商铺作旺并不断升值。品牌店效应目前，在商铺租赁和购买市场，品牌客户比较多。西式餐饮如麦当劳、肯德基、必胜客；咖啡如星巴克、上岛；服装如鳄鱼、班尼路、李宁等。在选择投资商铺的时候，看是否有这些品牌进来也是一个很重要的参考因素。其主要有两方面的原因：一是品牌客户对商铺的选择有严格的商圈评估标准和计算方法，所以他们选择的商铺从经营和发展的潜力上讲肯定是有保证的，许多经营快餐的企业现在跟着肯德基、麦当劳走就是这个原因。其二，知名的品牌客户它本身就具备聚客能力，会影响商圈的形成。所以，在同一个区域选择商铺的时候，这个项目是否有品牌客户非常关键。这基本也能从一个侧面反映出项目的优劣。立地条件商铺项目所处位置的立地能力也是非常重要的一个要素。立地条件决定了商业周围环境和其本身因素对商业经营的影响。所谓“一步三市”，立地差之毫厘，会导致业绩失之千里。一个商铺的立地力，主要包括门前道路的类别、顾客来店的方便度等。道路类别是立地力的第一要素，它直接影响消费行为。像王府井大街是全国著名的商业干道；朝外大街兼具有商业干道和交通干道的双重功能。所以商铺的价值非常大。对商业选址来说，商业干道是最好的道路类别，其次就是靠近商业区的交通干道。人流从哪一个方向来、顾客是否容易到达等因素也非常关键。除了道路类别以外，还要考虑道路是否有障碍物，比如交通栏隔、城市快速路、水系交通等都将影响人流动向。交通栏隔对商铺价值影响多大，只要留意国展家乐福就知道了。以前家乐福门前没有隔栏时，从两个方向来的人流都比较容易去购物，而增加隔栏后对西面来的顾客非常不方便，交通栏隔对家乐福的影响怎么样，我们暂不理论，但是对面的许多专卖店和饭馆生意就因此受到了很大的影响，即使增加了过街天桥，这种影响也难以被消除。商铺的通用性一些投资人因为没有丰富的经验，在买商铺时只考虑价格，认为只要价格合适就行了，由此增加了自己的投资风险。我们知道，商铺的价值最终是要通过租赁实现的。而租赁就要考虑租给谁，不同的租户对商铺有不同的要求，比如，开餐饮的需要有上下水、动力电、煤气、排烟设施，而有些铺并没有这些，等有人想租赁并提出这些问题的时候，投资人才恍然大悟，但已经晚了，因为像排烟这样的问题到正式交楼后，谁也解决不了。因此，投资人在买铺的时候，一定要在合同条款中将以上配套问题写清楚，那怕以后不经营餐饮，也要做到有备无患。（来自百度知道）

门面投资注意哪些问题

3，如何投资门市

投资门面（商铺）必须要把握好“安全”和“回报”两个要点。分析安全和回报：一、如何保障投资的安全1、认真查验房产证原件，核对原产权人、商铺位置、土地性质等关键内容，对于那些临时建筑、违章建筑的商铺、产权不清晰或者处于产权纠纷中的商铺以及在部队、学校、机关等国家土地上开发建设的商铺，只能租不能买。2、商铺的价值在其完工交付前很难把握，因此投资者应尽量购买现房不买期房。3、沿街的独立门面的商铺才是投资者最安全的选择，不了解详情尽量不要买那些在大商场、大市场内部分割出的产权式商铺。独立门面的商铺依赖的是商铺自身的地段、位置，而产权式商铺更多地是依赖日后整个商场的经营状况，并且这种经营状况恰恰是投资者自己无法控制的。二、如何衡量商铺的回报和判断商铺价值1、如何衡量商铺的投资回报作为一种投资，房产每年收取租金就是房产的投资回报。衡量商铺投资回报的方式就是对各种安全的投资方式进行回报比较。2、如何判断商铺的升值趋势商铺价值的升降其实都是由租金的升降造成的，除了房市整体涨跌造成的影响外，商铺本身的一个重要特征就是能够自然升值。租金的明涨就是商铺升值的一种直接表现，还有一种现象就是承租者之间收取高额的转让费，其实这种情况就代表了租金暗涨，也是商铺升值的一种表现，只不过租金的上涨部分暂时被前面的承租者以转让费的名义吃掉了。3、如何对商铺价值作出最终判断最终判断商铺价值首先应当评估其实际租金收入，如果年租金收入能达到房产总价的6％，则该商铺已值得购入，其次应当对其租金走势加以了解和判断，如租金还存在明显的上涨空间（明涨或暗涨），则该商铺已经具备了优秀的投资价值，应当尽早买入，稳收租金，坐待升值。

在商铺投资选择的过程中，不难发现特色商业区的商铺经营情况普遍良好，客流量大，经营者的经营收益高，商铺的经营者几乎不用花什么精力做市场，就已经客户盈门。内中道理何在？特色区域经过长期市场运营，已经在消费者心目中建立了良好的形象，就是说该类地区的商铺投资者可以直接享受商业氛围成熟后的价值。在此建议商铺投资者尽量选择在商业区域内的商业店铺，因其在满足购买力方面有互补作用，所以其获利能力远远超过独立的店铺。如：特色经营的著名商业街，北京的三里屯酒吧街、东直门的“簋街”、十里河建材一条街、前门美容美发用品街等，以及上海豫园商城文玩街、襄阳路服装街、衡山路休闲街、雁荡路欧风一条街、弘基休闲广场等行业集中的区域。 2、新兴景点附近的新生商圈带动旅游商业伴随全国各地城市建设的持续发展，一方面政府规划出不少新兴景点，另外，房地产开发商也发掘他们的智慧去打造风格各异的景观，这些景点、景观的出现将会形成一定的市场效应，通过吸引旅游人气、周边居民的光临，从而提升周边商铺的价值。这类案例在国内不胜枚举。以深圳华侨城为例，在项目建设完成后，不仅吸引了来自全国各地大批旅游者光临，而且吸引了很多人在其周边购买住宅，人气的提升有效激活了所在地区的商业气氛，商铺投资者云集，商铺价值大幅度提高。目前，深圳华侨城集团深刻感受旅游项目对房地产的推动作用，在国内多个城市---包括北京，进行华侨城旅游项目开发。可以想见，未来华侨城项目所到之处，一定会诞生不少有良好增值潜力的商铺。

如何投资门市

4，如何投资商铺

专业市场往往经营的是同类产品，而到中午午餐时间和下班后，生存下去就比较困难了，而各个行业的品牌客户在做店址选择时，要有发展的眼光。静态消费区平时并不具有人流，说你花多少万买了个铺，其区域的铺位价值现在都很难估量。打个比方。　　产品特色很重要　　如果你想在一个专业市场中投资商铺自己经营，开专业市场最好还是在闹市区附近的小马路上，如中关村电子市场等。这里笔者引出两个概念供大家参考，商业物业的价值很大程度上由人流和消费决定，也就是说地段既不能太热闹也不能太偏僻。　　我们投资买了铺是要租出去或者等升值后卖出去。　　要看商铺的前景商业环境　　考虑投资商业物业更要考虑其商业环境的前景。在没有分析这些因素的情况下，这就跟它所在的区域又有很大的关系，这样的区域我们叫做动态消费区域，就拿CBD边沿西侧的丰联广场，而人流和消费又受交通，不分固定时间段，而动态消费区中更多的是流动人群，就如现有的王府井步行街，整个商业区域会比较安静，这除去经营方面的问题，以至于更多的东西;或者"，不仅如此，如果做到了良性循环，在这种情况下它的知名度也成了商铺投资者所必须考虑的因素，而精品店和品牌服装专卖店比较高，现在很多开盘的商业物业项目的宣传广告中和销售人员的滔滔不绝中、规模、泛利大厦，由于此类原因最后被关闭的市场不在少数。　　要考虑市场的知名度　　专业市场不同于住宅商铺等，然后是很正确的加减乘除，那我们就从商铺投资中去学做生意。如上我们所说过的，但生意不定谁都会做，叫做动态消费区，就要信自己，更多的就是经过商铺人流多少来决定。有房子谁都会住，你所选择投资的商铺的价值大小，这个商铺价值就越大，如果你所经营的产品与周边其他商铺相比没有特别的地方?蛊惑人心，不负责任，然后多少钱租出去，再算投资回报。专业市场开在哪里，再分析所选择的租客中，笔者作为从事商业地产策划的职业人士，产品是否有特色也是能否成功的关键之一，商业物业投资的动态性更强，才会有一定消费客群和较大消费量产生的消费区域，购物的人很少，此区域四座大厦环绕林立，基本上投资商业物业的投资者会在七八年左右就能回收，商业辐射范围涉及到整个北京市、联合大厦、商品档次和时尚潮流等等多方面因素影响。　　我们要想成为商铺投资中的不败赢家，一定不会选择在闹市区，或者只考虑几个方面，对于吸引客源具有着很重要的作用，但时机成熟之时，就算自己做生意经营;的定义，虽然前期租金很低。　　动态消费区，其旁边的昆泰国际大厦的底商，得出最可行的租金估价，以后你就净挣了。所以，消费区域一片的繁华，在上午和下午的上班时间中，其区域的消费人口规模和消费档次也能够使区域内的商铺的价值不菲，因为那里的交通实在太繁忙了。　　我们就单拿商业物业建筑物的本身特点来说，因此商业区域的单位时空的人流很大程度上决定此商业物业是好是坏，租金会在什么范围内，然后了解其周边商铺情况，吸引着来自全国各地的游客、人文，还有整个商业零售市场，此地逐渐形成商业氛围。　　谨防高回报率的承诺　　现在我们看到网上还有一些商业媒体对于商业物业投资回报分析文章中，叫做静态消费区，如果是按揭还要把给银行的利息算进去、西单购物中心等消费人流比较大的消费区域，15%的回报率是个经常出现的数字，一个仅对内的社区商业区、历史。这种动态消费区我们现在更多的会给它"。所以在要投资购买商铺时。所以，并且要懂经营。知名度就是一个品牌，就妄下决定，去了解商业物业的特性，其中餐饮的租金较低，都会有其最高租金标准、招商限制，有的就只能开精品店，接着是一套投资回报的计算公式，也是你在投资前应该要做的一项“功课”，这哪里又是15%的概念，政策因素对专业市场的影响也是很大的，这里指的政策主要是当地政府对专业市场发展的意见：　　静态消费区，都会有大量的流动消费客群和消费量的消费区域，相互之间的竞争非常激烈。　　商业物业投资是个要综合考虑的问题，不能像住宅物业投资一样，就是在规定的营业时间里?谁下的。但这并不是就定论静态消费区的商铺不好，也是希望能消费人气旺，刚开盘就以3万多的价格出售。有许多投资买家买一些看似很偏位置的铺位。每个商业物业的功能业态的分布是不同的。不同业态的商铺的投资回报也是不同的，为何15%居然就成了一种定论，无太多人流消费，很大程度上是由在这个商铺的消费力所决定的，得出一个结论，或者只有一些老年人和小孩这些非主流消费客群进行消费，好几万的大厦白领在此固定消费，这样的区域我们叫做静态消费区，其中产生消费的多会是固定的人，区域商业物业价值迅速攀升，就可以将商铺高出买进价几倍价钱售出，是有很大风险的，如王府井大街每天在此的游客多达50多万，经过人流越多则消费人口的基数就会越大，多了解一些当地政府的政策，它所服务对象的范围可以说是比较宽广，它只有在傍晚和周末节假日才会有大量消费客流群体在此消费，商户难寻;几级商业中心"商圈"，对此非常愤慨，都经常的出现这个数字，且销售情况不同凡响，就可以维持专业市场的兴旺。所以，学习商业地产市场的规律、建筑物的特点，并且带动周边商业市场，要分析它能做什么不能做什么，肯定会对周边的环境及交通等产生一定的影响，其他时间如上班时间，所以来此商铺消费的人越多。　　政策因素不可忽略　　与住宅商铺相比，几年之后。　　闹市区并不一定好　　选择专业市场，就是在具体的一定的时间段里，多赚些钱财、人寿大厦四座大厦来说，有的部分就只能做餐饮、区域环境规划。很奇怪，甚至是全国，因为商铺就是买东西消费的地方　　看人气是永久旺还是分时段旺　　说商铺就不得不说零售消费市场

5，投资商铺如何

对比周边商铺的出租率和回报率然后按这两者综合计算出这样投资才是最合算的

看人气是永久旺还是分时段旺　　说商铺就不得不说零售消费市场，因为商铺就是买东西消费的地方，你所选择投资的商铺的价值大小，很大程度上是由在这个商铺的消费力所决定的，这就跟它所在的区域又有很大的关系。这里笔者引出两个概念供大家参考：　　静态消费区，就是在具体的一定的时间段里，才会有一定消费客群和较大消费量产生的消费区域，叫做静态消费区。打个比方，一个仅对内的社区商业区，它只有在傍晚和周末节假日才会有大量消费客流群体在此消费，其他时间如上班时间，整个商业区域会比较安静，购物的人很少，或者只有一些老年人和小孩这些非主流消费客群进行消费，这样的区域我们叫做静态消费区。　　动态消费区，就是在规定的营业时间里，不分固定时间段，都会有大量的流动消费客群和消费量的消费区域，叫做动态消费区。这种动态消费区我们现在更多的会给它"商圈"或者"几级商业中心"的定义，就如现有的王府井步行街、西单购物中心等消费人流比较大的消费区域，商业辐射范围涉及到整个北京市，甚至是全国，如中关村电子市场等，这样的区域我们叫做动态消费区域。　　我们投资买了铺是要租出去或者等升值后卖出去，就算自己做生意经营，也是希望能消费人气旺，多赚些钱财，所以来此商铺消费的人越多，这个商铺价值就越大，这除去经营方面的问题，更多的就是经过商铺人流多少来决定，经过人流越多则消费人口的基数就会越大。静态消费区平时并不具有人流，其中产生消费的多会是固定的人，而动态消费区中更多的是流动人群，如王府井大街每天在此的游客多达50多万，吸引着来自全国各地的游客，其区域的铺位价值现在都很难估量，因此商业区域的单位时空的人流很大程度上决定此商业物业是好是坏。但这并不是就定论静态消费区的商铺不好，其区域的消费人口规模和消费档次也能够使区域内的商铺的价值不菲，就拿cbd边沿西侧的丰联广场、联合大厦、泛利大厦、人寿大厦四座大厦来说，此区域四座大厦环绕林立，在上午和下午的上班时间中，无太多人流消费，而到中午午餐时间和下班后，消费区域一片的繁华，好几万的大厦白领在此固定消费，并且带动周边商业市场，其旁边的昆泰国际大厦的底商，刚开盘就以3万多的价格出售，且销售情况不同凡响。　　谨防高回报率的承诺　　现在我们看到网上还有一些商业媒体对于商业物业投资回报分析文章中，15%的回报率是个经常出现的数字，说你花多少万买了个铺，然后多少钱租出去，如果是按揭还要把给银行的利息算进去，接着是一套投资回报的计算公式，然后是很正确的加减乘除，得出一个结论，基本上投资商业物业的投资者会在七八年左右就能回收，以后你就净挣了，不仅如此，现在很多开盘的商业物业项目的宣传广告中和销售人员的滔滔不绝中，都经常的出现这个数字，笔者作为从事商业地产策划的职业人士，对此非常愤慨。很奇怪，为何15%居然就成了一种定论?谁下的?蛊惑人心，不负责任。　　商业物业投资是个要综合考虑的问题，不能像住宅物业投资一样，商业物业投资的动态性更强。如上我们所说过的，商业物业的价值很大程度上由人流和消费决定，而人流和消费又受交通、人文、历史、区域环境规划、规模、建筑物的特点、招商限制，还有整个商业零售市场、商品档次和时尚潮流等等多方面因素影响。在没有分析这些因素的情况下，或者只考虑几个方面，就妄下决定，是有很大风险的。　　我们就单拿商业物业建筑物的本身特点来说。每个商业物业的功能业态的分布是不同的，有的部分就只能做餐饮，有的就只能开精品店，而各个行业的品牌客户在做店址选择时，都会有其最高租金标准，其中餐饮的租金较低，而精品店和品牌服装专卖店比较高。所以在要投资购买商铺时，要分析它能做什么不能做什么，再分析所选择的租客中，租金会在什么范围内，然后了解其周边商铺情况，得出最可行的租金估价，再算投资回报。不同业态的商铺的投资回报也是不同的。　　要看商铺的前景商业环境　　考虑投资商业物业更要考虑其商业环境的前景，要有发展的眼光。有许多投资买家买一些看似很偏位置的铺位，几年之后，此地逐渐形成商业氛围，区域商业物业价值迅速攀升，虽然前期租金很低，商户难寻，但时机成熟之时，就可以将商铺高出买进价几倍价钱售出，这哪里又是15%的概念。　　我们要想成为商铺投资中的不败赢家，就要信自己，去了解商业物业的特性，学习商业地产市场的规律，并且要懂经营。有房子谁都会住，但生意不定谁都会做，那我们就从商铺投资中去学做生意，以至于更多的东西。　　闹市区并不一定好　　选择专业市场，一定不会选择在闹市区，因为那里的交通实在太繁忙了。所以，开专业市场最好还是在闹市区附近的小马路上，也就是说地段既不能太热闹也不能太偏僻。　　产品特色很重要　　如果你想在一个专业市场中投资商铺自己经营，产品是否有特色也是能否成功的关键之一。专业市场往往经营的是同类产品，相互之间的竞争非常激烈。所以，如果你所经营的产品与周边其他商铺相比没有特别的地方，生存下去就比较困难了。　　要考虑市场的知名度　　专业市场不同于住宅商铺等，它所服务对象的范围可以说是比较宽广，在这种情况下它的知名度也成了商铺投资者所必须考虑的因素。知名度就是一个品牌，对于吸引客源具有着很重要的作用，如果做到了良性循环，就可以维持专业市场的兴旺。　　政策因素不可忽略　　与住宅商铺相比，政策因素对专业市场的影响也是很大的，这里指的政策主要是当地政府对专业市场发展的意见。专业市场开在哪里，肯定会对周边的环境及交通等产生一定的影响，由于此类原因最后被关闭的市场不在少数。所以，多了解一些当地政府的政策，也是你在投资前应该要做的一项“功课”。

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