假设开发法，假设开发法的适用条件及过程

本文目录一览

1，假设开发法的适用条件及过程
2，假设开发法与成本逼近法的区别
3，假设开发法中的利息
4，什么是假设开发法其理论依据前提条件适应对象是什么
5，资产评估假设开发法计算
6，假设开发法的应用范围
7，试述房地产用假设开发法估价需要具备的条件及报酬率与投资风险的关

1，假设开发法的适用条件及过程

1，假设。2，提出自己所要论证的理由。3，有实力证明自己的理论，4，讨论。5，成定论

假设开发法的适用条件及过程

2，假设开发法与成本逼近法的区别

假设开发法与成本逼近法的区别为成本法的估价时点一般为房地产开发完成后，假设开发法的估价时点一般为土地购买时。根据查询相关公开信息显示：假设开发法（hypotheticaldevelopmentmethod，residualmethod）是房地产估价方法之一，是指运用假设开发法评估待开发房地产的价值，具体有现金流量折现法和传统方法，其在土地估价中又称为剩余法，成本逼近法是以取得和开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，假设开发法与成本逼近法的区别为成本法的估价时点一般为房地产开发完成后，假设开发法的估价时点一般为土地购买时。

假设开发法与成本逼近法的区别

3，假设开发法中的利息

利息=地价×〔（1+6.34%）^5-1〕+（建筑总成本/2)×〔（1+6.34%）^10-1〕

利息=X×〔（1+6.34%）^5-1〕+建筑总成本×〔（1+6.34%）^2.5-1〕

假设开发法中的利息

4，什么是假设开发法其理论依据前提条件适应对象是什么

假设开发法(Thehypotheticaldevelopmentmethod)，是在估算开发完成后房地产正常交易价格的基础上，扣除预测的未来房地产正常的开发成本、利息、利润、税收等费用，根据剩余之数来确定估价对象房地产价格的一种方法。其理论依据是预期原理。前提条件：(1)必须假设土地或房地产的利用为最佳开发利用方式。(2)售价的预测和成本的测算必须符合合法原则，符合国家有关政策，包括税收政策。(3)正确分析房地产市场行情。(4)假设在开发期间各项成本的投入是均匀投入或分段投入。(5)开发商的利润和开发成本为社会正常平均水来。假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价。

5，资产评估假设开发法计算

因为是均匀投入，所以按期中来计算。就是假设你在今年要均匀投入120万，每个月10万，计算的时候为了简便就以半年记期折现或资本化处理。 100*60%/(1+10%)^0.5就是第一年的均匀投入进行折现；100*40%/(1+10%)^1.5是在第一年没有使用，在第二年均匀投入，所以记期是1+0.5年进行折现。资产评估中所有建筑或生产制造费用只要是均匀投入的，都按期中来计算，不管是终值还是现值，这个教材上应该有说明的，可能你没仔细看。

6，假设开发法的应用范围

假设开发法是我们在房地产估价中常用的方法，具体估价时有现金流量折现法和传统方法。有观点认为现金流折现法和传统方法有着明显的区别，且从理论上讲，前者优于后者。其实，它们之间的区别只是表面上的，具体出发点不同而已，从理论上来讲并不存在优劣，只是在考虑资金的时间价值时，前者是现值原理，后者是终值原理。它们之间应该是等价的。搞清上述原理可以澄清一些错误认识，有利于在估价实践中正确确定有关项目。假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价。运用此方法应把握待开发房地产在投资开发前后的状态，以及投资开发后的房地产的经营方式。待开发房地产投资开发前的状态，包括生地、毛地、熟地、旧房和在建工程等；投资开发后的状态，包括熟地和房屋（含土地）等；投资开发后的房地产的经营方式，包括出售（含预售）、出租（含预租）和自营等。假设开发法的基本理论依据与收益法相同，是预期原理。

7，试述房地产用假设开发法估价需要具备的条件及报酬率与投资风险的关

含义：假设开发法又称开发法、预期开发法、剩余法，是将预测的估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。具备条件：假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，如待开发的土地(包括生地＼毛地、熟地)、在建工程(包括房地产开发项目)、可装修改造或可改变用途的旧房(包括装修、改建、扩建，如果是重建就属于毛地的范畴)。对于有城市规划设计条件要求，但城市规划设计条件尚未明确的待开发房地产，难以采用假设开发法估价。因为在该房地产的法定开发利用前提未确定的情况下，其价值也就不能确定。如果在这种情况下仍然需要估价的话，估价人员可根据所推测的最可能的城市规划设计条件来估价，但必须将该最可能的城市规划设计条件列为估价的假设和限制条件，并在估价报告中作特别的提示，说明它价果的影响，或估价结果对它的依赖性。在实际中运用假设开发法估价的结果的可靠性如何，关键取决于下列两个预测：①是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确地判断了房地产的最佳开发利用方式(包括用途、规模、档次等)。②是否根据当地房地产市场行情或供求状况，正确地预测了未来开发完成后的房地产价值。报酬率与投资风险的关系：这个问题我想你也应该明白，从投资学的角度来讲，当然是高风险高收益，这是合理的，也是公平的。就算是房地产项目也是一样的！因此两者之间当然是正比关系（不过肯定不是严格的正比）。当然还有一些偶然因素，不过应该另当别论！

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